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　　2008年是中國房地產的降價元年，但伴隨著房價下跌，商品房的品質也在同步下降。著名房產律師杜躍平告訴《每日經濟新聞》記者，今年來有關質量問題的房產法律糾紛案件數量，較往年同期激增30%。

　　廣東省質監(jiān)局近期公布了2008年對廣東部分商品樓等工程質量的專項監(jiān)督抽查結果，佛山的高明碧桂園2期、中海文華熙岸花園1期、水悅城邦，廣州的羅馬家園，珠海的中天維港、仁恒星園等大型房地產企業(yè)開發(fā)的樓盤被列入“黑名單”。

　　其實，商品房“低質風”正在全國范圍蔓延。除了碧桂園，保利、珠江等開發(fā)商的樓盤因質量問題也被曝光，萬科在上海開發(fā)的金色雅筑也因質量欠佳被當地媒體曝光。

　　【案例1】

　　碧桂園遭遇“建材門”

　　根據廣東省質監(jiān)局的抽查報告，碧桂園佛山高明2期項目使用的單相三極插頭，在耐熱、耐燃等測試中不符合安全要求�！霸谝欢ǖ氖褂脳l件下，可能產生熱變形過度，危及安全甚至引發(fā)火災的危險�！币虼�，質監(jiān)局要求立即整改。

　　除了這起事件，碧桂園在其他城市的一些項目，也因各種質量問題而被曝光�！吨袊�質量萬里行》雜志曾報道，碧桂園廣州鳳凰城的房子存在貨不對版問題�？蛷d、臥室、廁所、廚房的裝修，都與當初展示的樣板間相去甚遠：原本是兩個洗手盆，只剩下了很小的一個；原本是裝滿的吊櫥柜，結果只剩下了一半；樣板房洗手間的沐浴門，在部分住戶的房中不見了……

　　臺山碧桂園的房子也出現墻壁裂縫、滲水、漏水等問題。連碧桂園在廣東省外的第一個項目——長沙碧桂園1期，也曝出質量問題，并可能導致了銷量不佳。

　　【案例2】

　　萬科遭遇“隔音門”“漏水門”

　　萬科在上海開發(fā)的金色雅筑，被媒體曝光，其采用建筑周期較短的新技術，導致了“隔音門”、“漏水門”等多種質量問題。

　　據報道，目前已交房的萬科金色雅筑部分樓房存在隔音問題。樓上、樓下，鄰居隔壁相互都能聽到對方房間里發(fā)出的聲音。浴室滲水現象也有出現。更有甚者，部分浴室漏水還會滲到臥室和臨近衛(wèi)生間的書房。

　　不過，萬科上海公司正就金色雅筑的質量問題進行整改，通過在墻壁內加入“隔音棉”、加涂防水層等措施，徹底解決了房屋的質量問題。附近的二手房中介表示，徹底整改金色雅筑的質量問題，才有利于挽回萬科的聲譽，并確保業(yè)主的利益。

　　【案例3】

　　保利西子灣遭遇“拒收門”

　　保利地產(20.38,0.47,2.36%)在2008年底也因開發(fā)的樓盤出現質量問題而被曝光。它開發(fā)的國內首個限價房項目——保利西子灣，非但沒能得到業(yè)主的好評，反而是批評不斷。一個重要的原因就是房屋質量存在嚴重問題。

　　廣州白云區(qū)建設工程質監(jiān)站出具的《質量驗收意見書》稱：部分外墻及室內出現裂縫；部分窗未打防水膠，部分墻面裂縫修復后存在色差，部分廚房墻面飾面磚存在空鼓。該項目被要求全面檢查，落實整改。

　　西子灣業(yè)主在致當地媒體的一封公開信中認為，保利在裝修房屋時偷工減料，以次充好，將原來規(guī)劃的真空垃圾管項目取消；廚房的柜子后面不貼瓷片，鋼質防護門改為木質防護門；門窗、陽臺護欄、鐵門生銹掉漆；部分樓宇內、外墻壁裂縫，存在著嚴重的安全隱患。水電和設施的安裝缺陷、上灰等做工粗糙問題，更是不勝枚舉。

　　【原因】

　　是老毛病還是新問題？

　　記者發(fā)現，上述被曝出質量問題的樓盤價格都不算高。碧桂園樓盤以低價出名，保利的限價房當初售價是6000多元/平方米。萬科金色雅筑大幅降價后，最低只有1.3萬~1.4萬元/平方米。

　　新浪網上海房地產頻道一位資深編輯透露，今年以來，因為各種房屋質量問題導致業(yè)主集體維權的樓盤已超過10個。

　　衛(wèi)明不動產智庫負責人蔡為民認為，這是因為房價下跌后，多年積累的房屋質量弊端，如火山那樣集中爆發(fā)了。他說，國內樓盤的品質問題實非一日之寒，但之前房價持續(xù)上漲，業(yè)主的注意力在房價上，忽視了其他。但現在房價下跌，于是購房者重新開始關注品質了。

　　不過，律師杜躍平不贊同上述觀點，他認為，那么多品牌開發(fā)商在降價后出現質量問題，是因為開發(fā)商偷工減料，想通過使用低劣建材來彌補降價帶來的損失。

　　中原地產分析師許萌表示，開發(fā)商的確有可能因為房價下跌而使用低劣建材來確保利潤。畢竟去年上半年房價下跌的同時，各地的建材及人工成本卻在猛漲。

　　也有業(yè)內人士認為，開發(fā)商資金周轉不佳也是一個誘因。去年，整個中國房地產業(yè)的資金周轉情況都不太理想，拖欠建筑企業(yè)施工款的現象極為嚴重。如果工程款被嚴重拖欠，房子質量多半就會很差。

　　許萌介紹，房地產公司因為資金緊張導致樓盤品質欠佳早有先例。1997年東南亞金融危機后，香港很多房地產商元氣大傷，樓盤質量普遍大幅下降。

　　分析

　　房屋預售制度能否取消

　　正在召開的全國兩會上，“取消房屋預售制度”成為與會代表委員關注的焦點之一。在一份《關于加快修訂〈中華人民共和國城市房地產管理法〉，促進房地產業(yè)的健康發(fā)展的建議》的提案中指出，房地產預售制度已成為房地產市場不規(guī)范的主要根源之一，它不僅導致房屋面積縮水、建筑設計變更、房屋質量缺陷等問題，更為嚴重的是，它誘發(fā)了延期交房、抵押房再預售、預售房再抵押甚至“攜款潛逃”等問題。

　　不少正在維權的業(yè)主，十分贊同這一提案，認為有如此多的樓盤有質量問題，根本原因便是期房制度下，購房者難以把握樓盤的真實品質，容易被開發(fā)商的虛假廣告和不兌現的承諾欺騙。在期房預售制度下，消費者對開發(fā)商沒有監(jiān)督權，能否造出好房子，完全是靠開發(fā)商的自律和良心。在現在的市場環(huán)境下，有幾個開發(fā)商能保持自律和職業(yè)良心呢？就連某些大牌企業(yè)尚置自己的品牌信譽于不顧造出“低質盤”，其他中小開發(fā)商就更難指望了。

　　衛(wèi)明不動產智庫負責人蔡為民雖然不贊成取消房地產預售制度，但他認為，目前的預售制度需要改良，應學習一些海外市場的經驗，實施分階段付款制度。由業(yè)主根據房屋的施工、竣工情況，分階段付款，這樣就給了業(yè)主足夠的監(jiān)督權，使開發(fā)商不得不用心造房，從而避免了偷工減料、隨意更改規(guī)劃等問題。國家還應出臺商品房交房標準，讓業(yè)主和開發(fā)商驗房、交房有法可依。

　　蔡為民介紹，早在10年前，他就曾向建設部有關部門建議改良房地產預售制度，得到的回應是“開發(fā)商尚‘幼稚’，需要保護”。10年過去了，改良預售制度應該是時機成熟了。