網(wǎng)紅商場(chǎng)關(guān)停、酒店改為寫字樓、老舊小區(qū)被重新規(guī)劃，這些城市更新項(xiàng)目成為了近年來北京的一大熱點(diǎn)。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，城市更新的蛋糕足夠大，是房企轉(zhuǎn)型的方向之一。進(jìn)入存量時(shí)代之后，城市更新被玩出了更多花樣，商改寫、酒改辦等輪番上演，不少品牌房企也紛紛斥資入局這場(chǎng)游戲，搶灘市場(chǎng)。未來，城市更新將成為潮流，北京的城市更新進(jìn)程也將被進(jìn)一步規(guī)范。

　　城市更新花樣多

　　“現(xiàn)在這個(gè)商場(chǎng)的效益太差了，平時(shí)也沒什么人來，我打算換工作了。”在萬優(yōu)匯商場(chǎng)工作的柳女士近期陷入了一場(chǎng)離職焦慮中。萬優(yōu)匯位于北京天通苑商圈，早在十年前，這個(gè)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀態(tài)一片火熱，顧客絡(luò)繹不絕。

　　但目前，萬優(yōu)匯和北京的許多老牌商場(chǎng)一樣，陷入了一場(chǎng)轉(zhuǎn)型的尷尬。“賣的東西，還有整體的布局跟不上時(shí)代的潮流。萬科要接手這個(gè)樓盤對(duì)這個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行升級(jí)改造，所以現(xiàn)在很多店鋪都在撤店。”柳女士對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說。

　　但是針對(duì)未來萬優(yōu)匯的改造方向，柳女士則稱目前尚不清晰。2019年，不少商場(chǎng)被“城市更新”。例如北京的老牌商場(chǎng)——長(zhǎng)安商場(chǎng)，其在2019年6月份閉店，已經(jīng)與碧桂園文商旅集團(tuán)簽署了相關(guān)項(xiàng)目合作協(xié)議，將于明年下半年完成改造，以新的面目亮相。

　　一些老牌商場(chǎng)重新更新成新的零售業(yè)態(tài)，另一些則走上了轉(zhuǎn)型寫字樓、辦公樓之旅。以復(fù)興門百盛為例，其地處北京的核心商圈，地理位置優(yōu)渥，但地利未能帶來“人和”。較為落后的經(jīng)營(yíng)理念和零售品牌最終也使得百盛踏上了城市更新的“商改寫”之路。

　　在2019年的9月初，“外資第一店”的百盛被傳將把北樓部分改成寫字樓重新入市。

　　“商改寫”之外，“酒改辦”“酒改寫”也是城市更新的重要組成部分。位于長(zhǎng)安街的新聞大廈是北京的首個(gè)“酒改寫”項(xiàng)目，其于2017年8月份轉(zhuǎn)型成功，重新以存量物業(yè)的形式打造了寫字樓的新市場(chǎng)和新生態(tài)。

　　2019年5月份，京東的住所地發(fā)生了變更，公司的新住址變?yōu)榱吮本┐鋵m飯店舊址。京東豪擲27億元受讓了北京翠宮飯店優(yōu)先公司100%的股權(quán)，將該項(xiàng)目改造成以科技研發(fā)、商務(wù)辦公為主的載體空間，這也是北京今年城市更新的大宗交易之一。

　　戴德梁行北中國(guó)區(qū)寫字樓主管廉峰哲對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說：“商改辦的項(xiàng)目相對(duì)于酒改辦的項(xiàng)目來說，能夠獲得更高的市場(chǎng)青睞度。商改辦項(xiàng)目的層高比傳統(tǒng)的寫字樓更高，單層面積也比傳統(tǒng)的寫字樓要大，更能獲得市場(chǎng)的認(rèn)可，北京目前還是有許多的改造項(xiàng)目的，未來的趨勢(shì)也是這樣。商改辦、酒改辦的項(xiàng)目給傳統(tǒng)的寫字樓增加了一些豐富度，企業(yè)未來能夠選擇的空間會(huì)更多，需求量也會(huì)更大。”

　　多房企布局城市更新項(xiàng)目

　　目前，城市更新也成為了許多房企的主力項(xiàng)目，其意在通過這種方式為城市“換血”。在剛剛結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，“城市更新”這個(gè)概念被首次強(qiáng)調(diào)。會(huì)議指出，要加大城市困難群眾的住房保障工作，加強(qiáng)城市更新和存量住房的改造提升，做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)的改造，大力發(fā)展租賃住房。

　　目前，城市更新還是一塊大蛋糕。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，進(jìn)入存量時(shí)代以后，城市更新將成為城市發(fā)展的新增長(zhǎng)點(diǎn)。據(jù)《華夏時(shí)報(bào)》記者不完全統(tǒng)計(jì)，已有包括恒大、碧桂園、萬科、保利、華潤(rùn)、首創(chuàng)等在內(nèi)的半數(shù)以上的品牌房企參與到城市更新的板塊中。

　　以北京中糧廣場(chǎng)為例，其通過對(duì)樓宇的改造，賦予舊有建筑功能性和適用性，深化運(yùn)營(yíng)，提升辦公品質(zhì)，目前是北京城市更新中的典型項(xiàng)目。此外，2019年8月份，萬科董事會(huì)主席郁亮在公開場(chǎng)合表示，萬科當(dāng)下最關(guān)注的事情莫過于對(duì)城市未來發(fā)展的探索以及對(duì)城市舊有建筑的改造更新，并隨后在沈陽(yáng)等地布局了多個(gè)城市更新業(yè)務(wù)，看好這塊蛋糕的未來。此前，萬科接手了望京國(guó)際商業(yè)中心項(xiàng)目，將其更新為萬科時(shí)代中心。

　　據(jù)《華夏時(shí)報(bào)》記者的不完全梳理，目前，北京已有鼎好·日月光、翠宮飯店、中坤廣場(chǎng)、金街國(guó)際大廈、中融信托廣場(chǎng)、平安國(guó)際金融中心、諾金中心等30余個(gè)城市更新項(xiàng)目。戴德梁行中國(guó)資本市場(chǎng)副董事總經(jīng)理劉兵對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說：“城市更新是一個(gè)常態(tài)化的話題，北京其實(shí)算是城市更新中步伐較慢的城市，政府對(duì)于改造型的項(xiàng)目沒有明確的像上海和深圳一樣的條文規(guī)范。”

　　此外，值得一提的是，更加開放的金融環(huán)境使得資本不斷加碼北京市場(chǎng)，北京的寫字樓業(yè)態(tài)呈現(xiàn)出一片“看漲”趨勢(shì)。戴德梁行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，自2019年以來，21%的大宗交易為城市更新項(xiàng)目，藍(lán)圖已經(jīng)展開。

　　城市更新成未來潮流

　　劉兵認(rèn)為，未來北京的城市更新進(jìn)程會(huì)更加規(guī)范化，城市更新也將成為潮流。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到“白銀時(shí)代”，如何轉(zhuǎn)型博取更多的生存空間成為了最重要的問題。而對(duì)于北京來說，老舊項(xiàng)目如何經(jīng)過“抽絲剝繭”獲得新生命同樣是一大難題。

　　城市更新是房企和城市之間的一場(chǎng)精密合作。中國(guó)人民大學(xué)國(guó)發(fā)院城市更新研究中心主任、教授，住建部科技委住房與房地產(chǎn)專委會(huì)副主任委員秦虹說：“城市更新是房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)型時(shí)必須要關(guān)注的新領(lǐng)域。”

　　秦虹認(rèn)為，城市更新是大城市再繁榮的重要的支撐手段，可以幫助大城市保持持久的競(jìng)爭(zhēng)力，擁有更好的發(fā)展機(jī)會(huì)，并同時(shí)帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)進(jìn)步。此外，從房企的角度看來，城市更新的頻率幾乎和產(chǎn)業(yè)更新的頻率相同，可以給房地產(chǎn)行業(yè)帶來更加持久的現(xiàn)金流和發(fā)展動(dòng)力。秦虹表示，城市更新可以從科技、產(chǎn)業(yè)、資管等方面入手操作，持續(xù)為城市改頭換面。

　　在城市更新這場(chǎng)精密合作中，老舊項(xiàng)目謝幕，但其褪下舊衣之后重新以另外一番面貌支撐起城市的發(fā)展。在“舊改”的情懷之外，城市更新離開破損的外殼，再一次吸氧造血。