灣區(qū)經(jīng)濟(jì)一直是帶動(dòng)全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展的領(lǐng)頭羊。著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)表示，未來30年以城市群、灣區(qū)為重心的城鎮(zhèn)化將成為中國經(jīng)濟(jì)的最重要?jiǎng)恿χ?，而粵港澳大灣區(qū)將成為其中的典范。而關(guān)于房?jī)r(jià)問題，他認(rèn)為，灣區(qū)的發(fā)展自然會(huì)增加人口密度，使核心城市房?jī)r(jià)優(yōu)勢(shì)不可動(dòng)搖，目前，粵港澳大灣區(qū)99%的城市房?jī)r(jià)是合理的，不合理的就是深圳和香港，但灣區(qū)的平面程度越好，城市間就越能實(shí)現(xiàn)資源配置的最大優(yōu)化，就越能平抑核心城市房?jī)r(jià)。

　　12月11日，由騰訊•大粵網(wǎng)主辦的2017年廣東影響力網(wǎng)絡(luò)盛典在廣州大劇院盛大舉行。本次盛典以“跨界•無界——智慧灣區(qū)融合生長(zhǎng)”為主題，探討粵港澳大灣區(qū)的發(fā)展與方向。馬光遠(yuǎn)在本次盛會(huì)中發(fā)表了“新周期下的城市化戰(zhàn)略”主題演講并接受騰訊•大粵網(wǎng)的專訪。

著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)

　　灣區(qū)是未來沿海城市發(fā)展的最高形態(tài)

　　大粵網(wǎng)：大珠三角地區(qū)和粵港澳大灣區(qū)，覆蓋的區(qū)域其實(shí)是大致相同的，而我們現(xiàn)在稱其為粵港澳大灣區(qū)，戰(zhàn)略名稱的改變意味著什么？對(duì)比京津冀、長(zhǎng)三角這兩個(gè)城市群，粵港澳大灣區(qū)定位有哪些不同，有哪些優(yōu)勢(shì)？

　　馬光遠(yuǎn)：以前我們所稱的大珠三角不僅僅包括城市，還包括農(nóng)村，指的是大區(qū)域，而我們今天談的是城市概念，以及城市群的打造。灣區(qū)是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展到今天為止的最高形態(tài)，是未來沿海城市發(fā)展的最高境界，能形成資源和要素的自由流動(dòng)和配備。兩個(gè)概念，在中國城市化的過程中，內(nèi)涵是不一樣的，灣區(qū)概念比以前的珠三角、長(zhǎng)三角概念更為精準(zhǔn)，更具跨越作用。今天的粵港澳在產(chǎn)業(yè)、城市形態(tài)、區(qū)域優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)等各個(gè)層面具備了打造灣區(qū)的條件。

　　京津冀不是灣區(qū)，是城市群，但是它的城市群打造難度更大一點(diǎn)，北京、天津、河北，如何形成良性的互動(dòng)關(guān)系，現(xiàn)在還沒有破解。

　　長(zhǎng)三角相對(duì)較好，因?yàn)閰^(qū)域范圍更廣，也屬于沿海，而且城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)也在一個(gè)平面上。如果從灣區(qū)角度分析，因地理形態(tài)復(fù)雜和區(qū)域距離較大，可以建設(shè)一些小灣區(qū)，如上海、南京、蘇州、杭州，形成線性發(fā)展后，各區(qū)域的產(chǎn)業(yè)都能發(fā)展自己的特色，形成多元城市的業(yè)態(tài)。

　　相比之下，在中國發(fā)展灣區(qū)，粵港澳大灣區(qū)是最大的。提出粵港澳大灣區(qū)，意味著中國的城市化到了新的階段，下一步不是建設(shè)一個(gè)城市，也不是建設(shè)一個(gè)互相之間牽連不大的城市群，而是在城市之間實(shí)現(xiàn)資源配置的最大優(yōu)化。應(yīng)確定金融、制造、旅游、休閑等分別在哪個(gè)城市發(fā)展，精準(zhǔn)的產(chǎn)業(yè)定位是粵港澳大灣區(qū)的最大關(guān)鍵。未來30年以城市群、灣區(qū)為重心的城鎮(zhèn)化將成為中國經(jīng)濟(jì)的最重要?jiǎng)恿χ?，而粵港澳大灣區(qū)將成為其中的典范。

　　灣區(qū)資源要素自由流動(dòng)能再促進(jìn)制造業(yè)升級(jí)

　　大粵網(wǎng)：談到制造業(yè)，可以說是廣東的支柱產(chǎn)業(yè)，這幾年都面臨產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的陣痛期，大灣區(qū)的發(fā)展戰(zhàn)略，能否促進(jìn)廣東經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)提速？

　　馬光遠(yuǎn)：中國經(jīng)濟(jì)在過去30多年主要依靠制造業(yè)，而廣東的制造業(yè)是中國制造業(yè)的代表。制造業(yè)轉(zhuǎn)型不容易，但并沒有那么痛苦，只是被渲染出來的。事實(shí)上，每個(gè)行業(yè)都在變化，每年都在轉(zhuǎn)型，每年變化都很大，以前很多落后的產(chǎn)能早被淘汰。企業(yè)家思考得比我們周全，每一個(gè)10年該做什么，他們都心里有數(shù)，不賺錢的行業(yè)他們自然不會(huì)做，一定要相信企業(yè)家。

　　30年前、20年前、10年前，廣東的制造業(yè)都大為不同，每10年都有一個(gè)大跨越，從低端，到高端，再到智能制造，大量高科技產(chǎn)品都集中在這里。所以到今天為止，廣東制造業(yè)仍然很強(qiáng)，并沒有倒下，我認(rèn)為廣東制造業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)是成功的。

　　從灣區(qū)概念上看，灣區(qū)要素、資源真正自由流動(dòng)起來后，對(duì)制造業(yè)的發(fā)展還有更大的作用。比如，若深圳的制造業(yè)搬到東莞對(duì)發(fā)展更有價(jià)值，那就必須站在更大的格局下考慮問題，而不是小區(qū)域思維。以前深圳是深圳，東莞是東莞，大家都為自己的GDP的增加減少打著小算盤，導(dǎo)致資源不能優(yōu)化利用。現(xiàn)在我們打造成一個(gè)整體，就等于是一家人，有共同利益。

　　制度差異是粵港澳融合的最大挑戰(zhàn)

　　大粵網(wǎng)：粵港和粵澳合作機(jī)制已運(yùn)行多年，有較扎實(shí)的合作基礎(chǔ)，但粵港澳三地屬于不同關(guān)稅區(qū)域，多方面都存在差異，各類要素難以實(shí)現(xiàn)完全自由流動(dòng)。您如何看待粵港澳大灣區(qū)“融合”這個(gè)挑戰(zhàn)呢？

　　馬光遠(yuǎn)：挑戰(zhàn)當(dāng)然有，特別是經(jīng)濟(jì)等各方面的制度不同，行政體系、法律體系、市場(chǎng)也都不一樣，這是粵港澳大灣區(qū)面臨的最大挑戰(zhàn)。粵港澳三地之間，地理沒有距離的，最大的距離還是制度。但是，利益是在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中排在第一位，也就是說，只要是有利于生產(chǎn)力發(fā)展的，我們都需要溝通協(xié)調(diào)、突破限制。

　　以前港澳的發(fā)展遙遙領(lǐng)先，現(xiàn)在內(nèi)地發(fā)展的態(tài)勢(shì)遠(yuǎn)走在香港和澳門的前面，這給粵港澳下一步的融合提供了良好的條件，可以說是水到渠成。所以，下一步主要還是制度層面，需要做更多前瞻性的、突破性的安排。

　　做好灣區(qū)的平面程度能平抑大城市房?jī)r(jià)

　　大粵網(wǎng)：您曾說過，粵港澳大灣區(qū)將會(huì)是全球最活躍、中國最大的城市群。隨著城市群的進(jìn)一步崛起，您覺得會(huì)否進(jìn)一步推高粵港澳的房?jī)r(jià)呢？還是說每一個(gè)城市應(yīng)該區(qū)別分析？

　　馬光遠(yuǎn)：房地產(chǎn)本身很復(fù)雜，而且房?jī)r(jià)有周期，到今天為止，短期的政策對(duì)很多城市的房?jī)r(jià)都有影響，但和粵港澳大灣區(qū)概念暫時(shí)沒有太大關(guān)系，因?yàn)樵摑q的都漲了，概念也已消化過了。

　　大灣區(qū)的發(fā)展，自然會(huì)使大量的人口流入，使人口密度增加，住房的需求從而也會(huì)增加。廣州、深圳、香港、澳門，這些核心城市聚集人口，房?jī)r(jià)在此之前都遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于周邊，長(zhǎng)期看，大城市的優(yōu)勢(shì)不可動(dòng)搖。但灣區(qū)概念最大的好處是，按照灣區(qū)平面化發(fā)展后，產(chǎn)業(yè)得以優(yōu)化配置，每個(gè)城市都各得其所、各具特色，發(fā)展也被拉動(dòng)起來，能夠平抑核心城市的房?jī)r(jià)。當(dāng)然，房?jī)r(jià)具體的走向，和每一個(gè)城市最終的軟硬件的實(shí)力、宜居的程度、吸引力等都有密切的關(guān)系。

　　從長(zhǎng)周期看，我認(rèn)為這個(gè)區(qū)域99%的城市房?jī)r(jià)是合理的，不合理的就是深圳，當(dāng)然還有香港。深圳的房?jī)r(jià)短期調(diào)整概率很大，東莞和深圳相距那么近，為何我們非得買深圳那么貴的房子，選擇是顯而易見的，這不像北京和石家莊差距那么大。當(dāng)然，深圳房?jī)r(jià)長(zhǎng)期怎么變化，還要看產(chǎn)業(yè)、城市等各層面的發(fā)展，也許消化過后，它還會(huì)上一個(gè)臺(tái)階。

　　廣州房?jī)r(jià)過去兩年一直太低，現(xiàn)在漲上來了，處理合理的水平，其他很多小城市，房?jī)r(jià)也是比較合理。老百姓要學(xué)會(huì)尊重房?jī)r(jià)的規(guī)律，學(xué)會(huì)客戶評(píng)價(jià)，不能期待房?jī)r(jià)跌，就只聽喜歡聽的觀點(diǎn)，導(dǎo)致錯(cuò)失一些真正的機(jī)會(huì)。比如前兩年，東莞、佛山、南海、惠州的房?jī)r(jià)確實(shí)很低。

　　總而言之，主要還得關(guān)注政策，政策不松動(dòng)，房?jī)r(jià)調(diào)整的概率很大，大城市受政策影響尤其大，但不要以短期政策作為我們判斷房?jī)r(jià)高低的標(biāo)準(zhǔn)。

　　大粵網(wǎng)：目前，南沙擬打造中國首個(gè)國際金融島，您怎么看待它未來的房?jī)r(jià)？

　　馬光遠(yuǎn)：大家一定要認(rèn)識(shí)到房?jī)r(jià)的上漲，不是每年都翻一番，一般是慢慢漲起來的，跑兩步，可能要歇兩步。經(jīng)過兩年的上漲，目前南沙的自貿(mào)區(qū)等多個(gè)概念基本已透支完，再多的概念也對(duì)房?jī)r(jià)促進(jìn)不大，能漲的也已漲起來了，目前也就值這個(gè)價(jià)，這個(gè)地方還需要好好發(fā)展。